Passwort-Manager für Hausverwaltungen in Bonn: Wohnraumschutz

Jede vierte Mietwohnung liegt in einem Haus mit Eigentümergemeinschaft

Ende 2024 gab es in der Stadt 179.722 Wohnungen, 72,5 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern, im Landesdurchschnitt sind es 57,6 Prozent. So steht es im Wohnungsmarktprofil 2025 der NRW.BANK vom Februar 2026. Nach dem Zensus vom 15. Mai 2022 liegen 25,5 Prozent der Mietwohnungen in Häusern von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer, landesweit sind es 18,6 Prozent.

Ein Viertel der vermieteten Wohnungen gehört also einzelnen Eigentümern in einer Gemeinschaft. Vermietet eine WEG-Verwaltung auch solche Wohnungen, hat sie mit der städtischen Wohnraumschutzsatzung zu tun. Welche Zugänge ein Objekt allgemein mitbringt, beschreibt die Seite Passwort-Manager für Hausverwaltungen.

Wohnraumschutzsatzung: Verwaltungen stehen den Eigentümern gleich

Seit dem 1. Juli 2022 schützt die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum auch Eigentumswohnungen. Sie gilt fünf Jahre, also bis zum 30. Juni 2027. Nach § 5 Abs. 2 stehen Beauftragte von Haus- oder Wohnungsverwaltungen den Eigentümern gleich.

Steht eine Wohnung länger als sechs Monate leer, ist das eine Zweckentfremdung. Die sechs Monate laufen in der Regel ab dem Ende des letzten Mietverhältnisses. Ist die Wohnung bis dahin nicht wieder bewohnt, verlangt die Satzung eine unverzügliche Anzeige mit Gründen, Größe, wesentlicher Ausstattung und vorgesehener Miete.

Für die Kurzzeitvermietung braucht jede Wohnung eine eigene Wohnraum-Identitätsnummer, bevor sie angeboten wird. Ohne Genehmigung sind 90 Tage im Kalenderjahr erlaubt. Ist der Anzeigende nicht mehr verfügungsberechtigt, etwa nach einem Verkauf, ist eine neue Nummer nötig.

Nach dem Wortlaut der Satzung ist jede einzelne Überlassung bis zum zehnten Tag nach ihrem Beginn anzuzeigen. Das Bauportal des Landes schreibt dazu, dass Vermieter seit dem 1. Juli 2026 für Buchungen über Online-Plattformen keinen Belegungskalender mehr führen müssen, weil die Plattformen die Daten selbst an die Stadt übermitteln. Für Vermietungen auf anderem Weg, etwa per Aushang, gilt die Anzeigepflicht weiter. Mehr dazu auf der Seite für Ferienwohnungen.

Das Konto für den Onlinedienst

Für den genehmigungsfreien Zeitraum vergibt ein Onlinedienst die Nummer sofort und kostenfrei. Wer ihn nutzt, braucht ein Nutzerkonto oder ein Servicekonto Business. Über dieses Konto sieht man später die vorhandenen Nummern und schickt Mitteilungen an die Stadt. Erledigt Ihre Verwaltung die Meldungen für Eigentümer, klären Sie vorher, über wessen Konto sie laufen. Ein Konto Ihrer Firma kommt in die Sammlung der Mitarbeiter, die diese Wohnungen betreuen, statt als Passwort per Mail herumzugehen (siehe Passwörter im Team teilen). Das eigene Konto eines Eigentümers bleibt bei ihm, sein Passwort lassen Sie sich nicht geben.

Erlaubnis im Stadthaus, Prüfung bei der IHK

Die Erlaubnis nach § 34c GewO für Wohnimmobilienverwalter erteilt die Stelle für Gewerbeangelegenheiten im Stadthaus am Berliner Platz 2. Eine GbR bekommt laut Stadt selbst keine Erlaubnis: Jede geschäftsführungsberechtigte Gesellschafterin braucht ihre eigene.

Weiterbilden müssen sich nach § 34c Abs. 2a GewO seit dem 24. Juli 2026 nur noch Wohnimmobilienverwalter und ihre unmittelbar mitwirkenden Beschäftigten, 20 Stunden in drei Kalenderjahren. Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG nimmt die IHK Bonn/Rhein-Sieg selbst ab: 90 Minuten schriftlich, 15 Minuten mündlich, 248 Euro Gebühr. Diese Zusammenfassung ist keine Rechtsberatung.

Beispiel: eine GbR mit möblierten Wohnungen auf Zeit

Ein erfundener Fall: Zwei Verwalterinnen führen ihr Büro als GbR, jede mit eigener Erlaubnis. Sie betreuen 17 Gemeinschaften und vermieten für 24 Eigentümer deren Wohnungen. Dazu kommen eine Buchhalterin in Teilzeit, ein Kaufmann für Büromanagement und für Begehungen ein freier Bauingenieur. Drei Eigentümer vermieten möblierte Wohnungen zeitweise an Gäste, einer davon ohne Portal an Gäste, die direkt bei der Verwaltung anfragen. Das Passwort des Kontos für den Onlinedienst kannte bisher nur eine der beiden Verwalterinnen, gespeichert in ihrem Browser.

Mit der Stadt haben die Verwalterinnen geklärt, dass die Meldungen über das Servicekonto Business der GbR laufen. Für den Gast, der direkt bucht, meldet der Kaufmann die Überlassung bis zum zehnten Tag. Die Wohnraum-ID jeder Wohnung steht in der Notiz zum Eintrag des Servicekontos. Verkauft ein Eigentümer, vermerkt der Kaufmann dort, dass der Käufer eine neue Nummer braucht.

Nach einem Auszug lässt ein Eigentümer seine Wohnung sanieren. Das Datum des Mietendes notiert die zuständige Verwalterin in der Sammlung dieser Gemeinschaft, weil ab diesem Tag die sechs Monate laufen. Sie zeigt den Leerstand zusammen mit der geplanten Baumaßnahme an. Widerspricht die Stadt nicht innerhalb von acht Wochen, gilt er für die Dauer der Arbeiten als genehmigt.

Konten anlegen und sperren können nur die beiden Gesellschafterinnen, denn sie sind Eigentümerinnen der Organisation. Der Bauingenieur hat ohne Aufpreis ein eigenes Konto als Benutzer. Endet sein Auftrag, sperrt eine Verwalterin das Konto und ändert die Zugänge seiner Häuser nach der Checkliste für den Weggang eines Mitarbeiters. Für die Hausgeldkonten gibt es keinen Eintrag, wer Zahlungen freigibt, hat einen eigenen Bankzugang (siehe Onlinebanking mit Mitarbeitern).

Server, Vertrag und Aufsicht

Ihre Verwaltung mietet den Server bei netcup auf den eigenen Namen, wir richten den Tresor per Fernwartung ein und halten ihn aktuell. Ihre Passwörter können wir nicht lesen, weil die Einträge Ende-zu-Ende-verschlüsselt sind, und ein Vertrag zur Auftragsverarbeitung gehört zum Angebot. Die Datenschutzaufsicht im Land und ihren Meldeweg nennt die Seite Passwort-Manager in Nordrhein-Westfalen. Wie Sie Gemeinschaften und Wohnungen auf Zeit im Tresor trennen, besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch (15 Minuten), telefonisch oder als Videotermin.

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