Passwort-Manager für Hausverwaltungen in Wuppertal: Altbau und Leerstand

Drei von zehn Wohnungen stammen aus der Zeit vor 1950

Ende 2024 gab es in der Stadt 192.428 Wohnungen, 78,5 Prozent davon in Mehrfamilienhäusern. Landesweit liegt dieser Anteil bei 57,6 Prozent. Quelle ist das Wohnungsmarktprofil 2025 der NRW.BANK mit Daten von IT.NRW. Deutlich älter ist auch der Bestand: 30,0 Prozent der Wohnungen wurden vor 1950 gebaut, im Land sind es 19,5 Prozent.

Wem die Mietwohnungen gehören, zeigt der Zensus vom 15. Mai 2022. 51,5 Prozent liegen in Häusern von Privatpersonen, 19,8 Prozent in Häusern von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer. Wer für private Vermieter verwaltet, hat also viele einzelne Auftraggeber, jeder mit eigenen Kundenkonten bei Versorgern und Dienstleistern. Zugangsdaten zu Konten der Eigentümer bei Ämtern und Banken, etwa ein Servicekonto oder der Bankzugang, gehören nicht in den Tresor der Verwaltung, auch nicht in eine Sammlung nur für die Leitung. Wo das Amt oder die Bank es vorsieht, arbeitet die Verwaltung mit einem eigenen Konto und einer Vollmacht des Eigentümers. Welche Zugänge ein Haus allgemein mitbringt, beschreibt die Seite Passwort-Manager für Hausverwaltungen.

Leerstand: in alten Mehrfamilienhäusern jede zwölfte Wohnung

Den Leerstand misst die Stadt an den Stromzählern der Stadtwerke. Verbraucht ein Zähler weniger als 200 Kilowattstunden im Jahr, gilt die Wohnung als leer. Für 2022 kommt die Wohnungsleerstandsanalyse 2023 so auf 5,7 Prozent, nach 6,8 Prozent im Jahr 2012. In Mehrfamilienhäusern, die bis 1919 gebaut wurden, stand jede zwölfte Wohnung leer. Nach Größe der Häuser lagen solche mit drei oder vier Wohnungen vorn, mit 8,1 Prozent.

Überdurchschnittlich viele leere Wohnungen findet die Stadt entlang der Talachse und im Osten. An der Talachse sind das oft kleine Gründerzeithäuser mit zwei Wohnungen und einem Laden im Erdgeschoss. Steht eine Wohnung leer, liegen bei der Verwaltung Zugänge, die sonst der Mieter hat oder die es sonst gar nicht gibt: etwa das Kundenkonto für den Zähler, das Inserat im Immobilienportal und der Code eines Schlüsselkastens für Handwerker.

Erlaubnis im Gewerbecenter am Johannes-Rau-Platz

Wer gewerbsmäßig das Gemeinschaftseigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietwohnungen verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. In der Stadt erteilt sie das Gewerbecenter des Ordnungsamts, Johannes-Rau-Platz 1. Die Stadt empfiehlt, den Antrag persönlich abzugeben, und das geht nur mit Termin.

Die Gebühr ist bei der Abgabe fällig. Eine natürliche Person zahlt 500 Euro. Für eine GmbH mit einem Geschäftsführer sind es 850 Euro, jeder weitere gesetzliche Vertreter oder Betriebsleiter kostet 350 Euro.

Weiterbildung: für Makler gestrichen, für Verwalter nicht

Seit dem 24. Juli 2026 gibt es für Immobilienmakler keine gesetzliche Weiterbildungspflicht mehr, darauf weisen Stadt und Bergische IHK hin. Wohnimmobilienverwalter und ihre Beschäftigten, die unmittelbar an der Verwaltung mitwirken, müssen sich weiterhin 20 Stunden in drei Kalenderjahren weiterbilden. Fragt ein Auftraggeber nach, muss die Verwaltung nach § 11 MaBV in Textform sagen, welche Weiterbildungen sie und diese Beschäftigten in den letzten drei Kalenderjahren gemacht haben.

Die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bietet die Bergische IHK nicht an, sie verweist auf sechs andere Kammern im Land, etwa in Hagen. Vermittelt ein Büro auch Wohnungen, gehören die Konten der Vermittlung in eine eigene Sammlung. Welche das sind, steht auf der Seite für Immobilienmakler.

Beispiel: Mietverwaltung für Altbauten mit Laden im Erdgeschoss

Ein erfundener Fall: Eine Verwalterin führt ihr Büro als Einzelunternehmen. Sie betreut die Vermietung von 17 Altbauhäusern für zwölf private Eigentümer, drei der Häuser haben einen Laden im Erdgeschoss. Mit ihr arbeiten eine Immobilienkauffrau, die 2025 ausgelernt hat und deshalb erst drei Jahre nach dem Abschluss weiterbildungspflichtig wird (§ 15b Abs. 4 MaBV), und eine Bürokraft in Teilzeit. Im Herbst stehen fünf Wohnungen und ein Laden leer. Den Code der Alarmanlage im Laden kannte nur die Verwalterin, und während ihres Urlaubs musste die Immobilienkauffrau eine Besichtigung absagen.

Einen Hausmeisterdienst gibt es nicht, Reparaturen vergibt das Büro direkt an Handwerker. Der Handwerker bekommt den Code des Schlüsselkastens als sicheren Link, der nach einem Tag abläuft, danach stellt die Bürokraft am Kasten einen neuen Code ein. Die Eigentümer bekommen kein Konto, Zählerdaten ihrer leeren Wohnung erhalten sie ebenfalls per sicherem Link. Die Bankkonten stehen in keiner Sammlung, wer Zahlungen vorbereitet oder freigibt, hat einen eigenen Bankzugang (siehe Onlinebanking für Mitarbeiter).

Die Verwalterin ist als Einzige Eigentümerin der Organisation und hat der Immobilienkauffrau den Notfallzugang eingeräumt. Übernimmt diese nach der vereinbarten Wartezeit ihr Konto, sieht sie alle vier Sammlungen und kann Konten wiederherstellen. Sie vertritt die Verwalterin ohnehin und darf diese Zugänge nutzen. Den Ablauf erklärt der Ratgeber Notfallzugriff auf Firmenpasswörter. Was zu tun ist, wenn die Bürokraft geht, steht in der Checkliste für ausscheidende Mitarbeiter.

Aufsicht, Server und Kosten

Die Datenschutzaufsicht über Hausverwaltungen führt die LDI NRW. Wie Sie dort eine Datenpanne melden, beschreibt die Seite Passwort-Manager in Nordrhein-Westfalen. Was im Tresor steht, ist Ende-zu-Ende-verschlüsselt, Ihre Passwörter können wir nicht lesen. Ein Vertrag zur Auftragsverarbeitung gehört zum Angebot.

Den Server mietet Ihr Büro selbst bei netcup in Deutschland, ab 3,69 € im Monat inkl. MwSt. Die Wartung kostet 16,99 € im Monat inkl. MwSt. bei 12 Monaten Mindestlaufzeit, ohne Kosten pro Nutzer und nur für Unternehmer. Täglich sichern wir den Tresor nur mit dem Backup-Paket für 7,99 € im Monat inkl. MwSt., ohne das Paket sichern wir nicht. Hilfe im Alltag rechnen wir mit 74,99 € je Stunde inkl. MwSt. ab, je angefangener Viertelstunde. Ob das zu Ihrem Bestand passt, klären wir am Telefon oder per Video im kostenlosen Erstgespräch (15 Minuten).

Anlaufstellen für Hausverwaltungen in Wuppertal