Passwort-Manager für Hausverwaltungen in München: Haus für Haus

Wohnungsmarkt München: 22,52 Euro je Quadratmeter im Bestand

Das Statistische Amt der Landeshauptstadt zählt 842.907 Wohnungen, Stand 31.12.2024 und einschließlich Wohnheimen, dazu 886.901 Privathaushalte am 31.12.2025. Fertig wurden 2025 rund 4.350 neue Wohnungen. Laut den Wohnungsmarktdaten der Stadt (Stand Mai 2026) lag die Angebotsmiete im Bestand 2025 bei 22,52 Euro je Quadratmeter nettokalt.

Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern sind das rechnerisch rund 1.576 Euro Nettokaltmiete im Monat. Bleibt sie eine Woche länger leer, weil nur die Kollegin im Urlaub den Zugang zum Immobilienportal kennt, fehlen dem Eigentümer gut 360 Euro. Wie Vertretungen an Zugänge kommen, beschreibt der Ratgeber Urlaubsvertretung. Welche Zugänge zu einem Haus gehören, listet die Branchenseite Passwort-Manager für Hausverwaltungen.

Erlaubnis für ganz Bayern bei der IHK für München und Oberbayern

Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum oder für Dritte Mietwohnungen verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Zuständig ist in Bayern für den ganzen Freistaat die IHK für München und Oberbayern. Beantragt wird die Erlaubnis im Online-Verfahren der IHK, nachzuweisen sind Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und für Wohnimmobilienverwalter eine Berufshaftpflichtversicherung. Die Bearbeitung dauert laut IHK in der Regel mehrere Wochen.

Ändern sich Firma, Anschrift, gesetzliche Vertreter oder die Haftpflichtversicherung, teilt die Verwaltung das der IHK über deren Online-Portal mit. Halten Sie im Tresor fest, wer im Büro diese Meldungen übernimmt, damit eine neue Versicherungsbestätigung nicht liegen bleibt, wenn diese Person ausfällt.

Angestellte brauchen keine eigene Erlaubnis. Wer unmittelbar an der Verwaltung mitwirkt, muss sich aber wie der Inhaber in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden. In ihrer Statistik „IHK in Zahlen“ (Stand 2025) nennt die IHK 328 Überprüfungen dieser Pflicht bei Maklern und Wohnimmobilienverwaltern, für Makler ist die Pflicht seit dem 24. Juli 2026 entfallen. Auch die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG nimmt sie ab, in der Regel in ihren eigenen Räumen. Befreit sind laut IHK unter anderem Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte.

Rauchwarnmelder: neue Geräte, neue App-Zugänge

Nach Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung mussten Eigentümer vorhandener Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure zu Aufenthaltsräumen bis zum 31.12.2017 mit Rauchwarnmeldern ausstatten. Die Geräte lassen sich in der Regel etwa zehn Jahre betreiben, deshalb steht laut Bayerischem Landesamt für Datenschutzaufsicht in einigen Fällen bald der Austausch an.

Neuere Melder messen zusätzlich Raumklima und Luftfeuchte, je nach Gerät mit Auswertung per App. Dieses Monitoring ist aus Sicht des Landesamts nur mit Einwilligung der Bewohner zulässig, sonst wird das Gerät mit ausgeschaltetem Monitoring eingebaut, und bei jedem Mieterwechsel stellt sich die Frage neu. Legen Sie den Zugang zur App oder zum Portal des Melder-Dienstes in die Sammlung der jeweiligen Gemeinschaft und notieren Sie dort, ob das Monitoring an ist und wo die Einwilligungen liegen. Dieser Text ist keine Rechtsberatung.

Wer bedient die Postfächer unter Ihrer Adresse

Im Tätigkeitsbericht 2025 schildert das Landesamt eine Beschwerde aus einer Wohnanlage. Von einer Adresse der Hausverwaltung ging an über 300 Empfänger der Aufruf, Verstöße einer namentlich genannten Familie gegen die Hausordnung an ein eigens eingerichtetes Postfach zu melden. Geschrieben war die Mail im Namen einer Privatperson, die das Sammelpostfach auf Anregung der Verwaltung angelegt hatte. Verantwortlich war nach Ansicht des Amts die Privatperson, es beließ es nach Löschung des Postfachs bei einer Belehrung.

Wer in Ihrem Büro mit welcher Adresse der Verwaltung schreibt, sollte jederzeit nachvollziehbar sein. Im Tresor bekommt deshalb jedes Postfach einen Eintrag, in dessen Notiz steht, wer es bedient. Wie Sie geteilte Postfächer ordnen, beschreibt der Ratgeber Passwort für ein gemeinsames Postfach, die Zugänge zu Domain und Mailanbieter der Ratgeber Domain und Website: Zugangsdaten.

Beispiel: eine Verwaltung mit eigener Haustechnikerin

Ein erfundener Fall: eine GmbH mit einer Geschäftsführerin, drei Objektbetreuern, einer Buchhalterin und einer angestellten Haustechnikerin. Sie verwaltet 19 Gemeinschaften und Mietwohnungen für private Eigentümer. In elf Häusern tauscht ein Dienstleister die Rauchwarnmelder gegen Funkmelder mit App, das Monitoring bleibt ausgeschaltet.

Jede Gemeinschaft hat eine eigene Sammlung, jeder Objektbetreuer bearbeitet seine Häuser. Die Haustechnikerin hat auf alle 19 Sammlungen nur Leserechte und füllt Passwörter aus, ohne sie zu sehen. Das verhindert den Zugriff nicht technisch: Wer ausfüllen kann, kommt mit Aufwand an das Passwort. Die Zugänge zu den Hausgeldkonten stehen in keiner Sammlung, jede Person mit Zahlungsrecht hat ihren eigenen Bankzugang (siehe Onlinebanking mit Mitarbeitern).

Die Geschäftsführerin ist Eigentümerin der Organisation und allen Sammlungen zugewiesen. Ihren Notfallzugang erhält der dienstälteste Objektbetreuer und nicht ihr Ehemann: Nach der Übernahme ihres Kontos sähe die Vertrauensperson die Sammlungen aller 19 Gemeinschaften, und diese Zugänge soll nur nutzen, wer für die Verwaltung arbeitet. Den Ablauf legen wir bei der Einrichtung fest, Hintergründe stehen im Ratgeber Notfallzugriff auf Firmenpasswörter. Ob das zu Ihrem Bestand passt, klären wir im kostenlosen Erstgespräch (15 Minuten) am Telefon oder per Video.

Anlaufstellen für Hausverwaltungen in München